Een eigenaar die zijn woning wil verkopen om een grotere te kopen, staat vandaag de dag voor een verliesgevende rekensom: zijn oude lening met lage rente, afgesloten voor 2023, kost hem minder dan welke nieuwe lening dan ook. Het resultaat is dat hij niet verhuist en zijn eigendom nooit op de markt komt. Dit fenomeen verklaart een groot deel van de huidige spanning op de aanbodzijde van de bestaande woningen.
Eigenaren vastgezet door hun oude hypotheek: de onzichtbare rem op de markt
Volgens gegevens van de Banque de France vertegenwoordigen de starters nu 44,6 % van de productie van hypotheken, tegenover 38,7 % voor de doorstromers. Het verschil is significant.
Aanvullende lectuur : Ontdek de laatste trends en lifestyle-nieuws die je deze seizoen absoluut moet volgen
Concreet blijven huishoudens die al eigenaar zijn gevangen in hun oude leningen met lage rente. Verkopen om ergens anders te kopen zou betekenen dat ze een nieuwe lening moeten afsluiten onder minder gunstige voorwaarden, wat de operatie financieel absurd maakt voor veel van hen.
Deze blokkade heeft een kettingreactie: de woningen die de verkoopmarkt zouden moeten voeden, komen niet beschikbaar. Kopers die op zoek zijn naar een T3 of een gezinswoning worden geconfronteerd met een beperkt aanbod, zelfs in gebieden waar de vraag weer op gang komt. We volgen dit fenomeen nauwlettend in de nieuws van de website BTB Immobilier, die regelmatig de lokale evolutie van de beschikbare voorraden in detail beschrijft.
Aanvullende lectuur : De laatste trends en onmisbare tips voor autoliefhebbers
Dit verschil tussen actieve starters en immobiele doorstromers creëert een markt met twee snelheden. De eersten profiteren van de uitgebreide PTZ en de stabilisatie van de rentes om zich te lanceren. De laatsten wachten op een hypothetische daling die het overstappen naar een nieuwe lening minder nadelig zou maken.
Hypotheekrentes medio 2026: stabilisatie aan de oppervlakte, verstrenging achter de schermen
De weergegeven rentes zijn al enkele maanden stabiel, wat een indruk van een rustige markt op het gebied van financiering geeft. De realiteit op de grond is genuanceerder.
De banken hebben de sluizen weer geopend voor solide dossiers (aanzienlijke inbreng, comfortabel resterend inkomen, oude CDI), maar de gemiddelde profielen ondervinden een striktere filtering dan een jaar geleden. De rentegrens, hoewel versoepeld, blijft een beperking voor leners met weinig inbreng of onregelmatige inkomsten.
Wat we ook zien, is een verandering in de commerciële strategie van de banken. Sommige geven de voorkeur aan het aantrekken van nieuwe klanten (de beroemde starters) in plaats van herfinanciering. De reacties hierover verschillen per regio, maar de trend is duidelijk in de grote steden.
- Dossiers met meer dan 15 % eigen inbreng krijgen aanzienlijk betere voorwaarden, soms met korting op de standaard rente.
- Leners zonder inbreng zien hun aanvraag verlengd in verwerkingstijd, wanneer deze niet gewoon wordt afgewezen.
- Investeerders in huurwoningen worden geconfronteerd met strengere schuldencriteria, waarbij banken nu het risico van leegstand in hun berekeningen opnemen.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: een stabilisatie die verschillen tussen steden verbergt
De heersende toon spreekt van stabilisatie van de prijzen, en dat is over het algemeen waar op nationaal niveau. Volgens Foncia zijn de prijzen in de bestaande woningen in het eerste halfjaar licht gestegen. Na de aanzienlijke dalingen van 2023-2024 bevinden we ons op een plateau.
Het volume aan transacties is met ongeveer 8 % gestegen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2024 volgens dezelfde bronnen. De verkochte oppervlakten nemen ook toe, met een opmerkelijke stijging in Île-de-France (ongeveer 10 % in verkochte vierkante meters). Deze heropleving van de activiteit vertaalt zich niet overal in een prijsstijging.
Parijs blijft een uitzondering, met nog steeds aanpassingen gaande in sommige arrondissementen. De middelgrote steden die goed verbonden zijn (TGV, dynamisch werkgebied) vangen een deel van de vraag op die niet langer tevreden is in de grote steden. Omgekeerd blijven de landelijke gebieden zonder transportinfrastructuur aan de zijlijn van het herstel.
De verkooptermijnen zijn gemiddeld gestabiliseerd rond de drie maanden, wat bevestigt dat de markt weer een normaler werkritme heeft gevonden. Een goed ingeschat pand in een gewilde zone verkoopt zonder grote moeilijkheden.
Wetsvoorstel woning 2026: wat verandert voor verhuurders en huurders
Het regelgevend aspect verdient aandacht, omdat het de verplichtingen van verhuurders concreet verandert. Het wetsvoorstel over de woning dat in 2026 wordt besproken, versterkt met name de verplichting van de verhuurder met betrekking tot werkzaamheden.
In de praktijk moet een eigenaar die een woning met een F- of G-classificatie volgens de DPE verhuurt, energiebesparende renovatiewerkzaamheden uitvoeren om zijn eigendom op de huurmarkt te houden. De sancties bij niet-naleving worden duidelijker, en huurders hebben nieuwe juridische middelen om de naleving van de normen te eisen.
- De standaard huurcontracten bevatten nieuwe clausules over de energetische staat van het pand.
- De status van particuliere verhuurder, die in de maak is, zou fiscale voordelen kunnen bieden aan eigenaren die zich inzetten voor renovatie.
- De regels voor mede-eigendom evolueren ook, met een versterking van de verplichtingen voortvloeiend uit de ALUR-wet voor oudere gebouwen.
Voor investeerders in huurwoningen in de bestaande voorraad met renovaties creëren deze evoluties zowel een beperking als een kans. Een gerenoveerd pand dat aan de huidige normen voldoet, verhuurt sneller en rechtvaardigt een hogere huur, mits de kosten en termijnen van de werkzaamheden goed worden ingeschat.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 kan niet worden samengevat in een prijscurve of een gemiddeld percentage. De dynamiek berust op minder zichtbare mechanismen: de blokkade van de doorstromers, de strengere bancaire filtering, de duidelijke geografische ongelijkheden en een regelgevend kader dat verstrengt voor verhuurders. Het begrijpen van deze drijfveren maakt het mogelijk om beter afgewogen aankoop- of investeringsbeslissingen te nemen dan die gebaseerd op alleen macro-economische indicatoren.