Ein Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, um größer zu kaufen, sieht sich heute einer ungünstigen Rechnung gegenüber: Sein früherer Kredit zu einem niedrigen Zinssatz, der vor 2023 aufgenommen wurde, kostet ihn weniger als jeder neue Kredit. Das Ergebnis ist, dass er nicht umzieht und seine Immobilie nie auf den Markt kommt. Dieses Phänomen erklärt einen großen Teil des aktuellen Drucks auf das Angebot im Bestand.
Eigentümer, die durch ihren alten Immobilienkredit blockiert sind: die unsichtbare Bremse des Marktes
Nach den von der Banque de France veröffentlichten Daten stellen die Ersterwerber inzwischen 44,6 % der Immobilienkreditvergabe dar, im Vergleich zu 38,7 % für die Zweiterwerber. Der Unterschied ist signifikant.
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Konkrete betrachtet bleiben die Haushalte, die bereits Eigentümer sind, in ihren alten Krediten mit niedrigen Zinsen gefangen. Der Verkauf, um woanders zu kaufen, würde die Aufnahme eines neuen Kredits zu weniger günstigen Bedingungen erfordern, was die Transaktion für viele von ihnen finanziell absurd macht.
Diese Blockade hat eine Kettenreaktion zur Folge: Die Immobilien, die den Verkaufsmarkt speisen sollten, kommen nicht auf den Markt. Käufer, die auf der Suche nach einer T3-Wohnung oder einem Familienhaus sind, sehen sich einem reduzierten Angebot gegenüber, selbst in Gebieten, in denen die Nachfrage wieder anzieht. Dieses Phänomen wird genau in den Nachrichten der Website BTB Immobilier verfolgt, die regelmäßig die lokale Entwicklung der verfügbaren Bestände detailliert.
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Diese Diskrepanz zwischen aktiven Ersterwerbern und immobilen Zweiterwerbern schafft einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten. Die ersten profitieren von dem erweiterten PTZ und der Stabilisierung der Zinssätze, um sich zu engagieren. Die zweiten warten auf einen hypothetischen Rückgang, der den Wechsel des Kredits weniger nachteilig machen würde.
Immobilienkreditzinsen Mitte 2026: Stabilisierung an der Oberfläche, Verschärfung im Hintergrund
Die angezeigten Zinssätze bewegen sich seit mehreren Monaten auf stabilen Niveaus, was den Eindruck eines beruhigten Marktes auf der Finanzierungsseite vermittelt. Die Realität vor Ort ist differenzierter.
Die Banken haben die Schleusen für solide Anträge (hohe Eigenkapitalquote, komfortable Lebenshaltungskosten, unbefristete Anstellung) wieder geöffnet, aber die durchschnittlichen Profile unterliegen einer strengeren Filterung als vor einem Jahr. Der Höchstzinssatz, obwohl gelockert, bleibt eine Einschränkung für Kreditnehmer mit geringem Eigenkapital oder unregelmäßigen Einkünften.
Was wir auch beobachten, ist ein Wandel in der Geschäftspolitik der Banken. Einige setzen auf die Gewinnung neuer Kunden (die berühmten Ersterwerber) anstatt auf Refinanzierung. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Region, aber der Trend ist in den großen Metropolen klar.
- Anträge mit mehr als 15 % Eigenkapital erhalten deutlich bessere Bedingungen, manchmal mit einem Rabatt auf den Standardzinssatz.
- Kreditnehmer ohne Eigenkapital sehen sich längeren Bearbeitungszeiten gegenüber, wenn ihre Anträge nicht einfach abgelehnt werden.
- Vermietungsinvestoren stehen vor strengeren Verschuldungskriterien, da die Banken nun das Risiko von Leerständen in ihre Berechnungen einbeziehen.
Immobilienpreise in Frankreich: Eine Stabilisierung, die Unterschiede zwischen Städten verschleiert
Die allgemeine Diskussion spricht von einer Stabilisierung der Preise, und das ist auf nationaler Ebene im Großen und Ganzen wahr. Laut Foncia sind die Preise im Bestand im ersten Halbjahr leicht gestiegen. Nach den deutlichen Rückgängen von 2023-2024 befinden wir uns auf einem Plateau.
Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 um etwa 8 % gestiegen, laut denselben Quellen. Auch die verkauften Flächen nehmen zu, mit einem bemerkenswerten Anstieg in der Île-de-France (rund 10 % bei den verkauften Quadratmetern). Diese Belebung der Aktivität führt jedoch nicht überall zu einem Anstieg der Preise.
Paris bleibt ein Sonderfall, mit Anpassungen, die in einigen Arrondissements noch im Gange sind. Mittelgroße Städte mit guter Anbindung (TGV, dynamisches Beschäftigungsgebiet) ziehen einen Teil der Nachfrage an, die in den Metropolen nicht mehr zufriedenstellend bedient wird. Im Gegensatz dazu bleiben ländliche Gebiete ohne Verkehrsinfrastruktur von der Erholung ausgeschlossen.
Die Verkaufsfristen haben sich im Durchschnitt auf etwa drei Monate stabilisiert, was bestätigt, dass der Markt wieder einen normaleren Betriebsrhythmus gefunden hat. Eine korrekt bewertete Immobilie in einer gefragten Lage verkauft sich ohne größere Schwierigkeiten.
Gesetzesentwurf zur Wohnraumversorgung 2026: Was sich für Vermieter und Mieter ändert
Der regulatorische Aspekt verdient Beachtung, da er die Verpflichtungen der Vermieter konkret verändert. Der im Jahr 2026 zu prüfende Gesetzesentwurf zur Wohnraumversorgung verstärkt insbesondere die Verpflichtung des Vermieters in Bezug auf Renovierungsarbeiten.
In der Praxis muss ein Eigentümer, der eine Immobilie der Klasse F oder G gemäß DPE vermietet, Renovierungsarbeiten zur energetischen Sanierung durchführen, um seine Immobilie auf dem Mietmarkt zu halten. Die Sanktionen im Falle von Nichteinhaltung werden präzisiert, und die Mieter haben neue rechtliche Hebel, um die Einhaltung der Normen zu fordern.
- Die Standardmietverträge enthalten neue Klauseln zum energetischen Zustand der Immobilie.
- Der Status des privaten Vermieters, der derzeit geschaffen wird, könnte den Eigentümern steuerliche Vorteile bieten, die sich an der Renovierung beteiligen.
- Die Regeln der Eigentümergemeinschaft ändern sich ebenfalls, mit einer Verstärkung der Verpflichtungen aus dem ALUR-Gesetz für alte Gebäude.
Für Vermietungsinvestoren im Bestand mit Renovierungsbedarf schaffen diese Entwicklungen sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance. Eine nach den aktuellen Normen renovierte Immobilie vermietet sich schneller und rechtfertigt eine höhere Miete, vorausgesetzt, die Kosten und Fristen der Baumaßnahmen werden im Voraus eingeplant.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht auf eine Preiskurve oder einen Durchschnittszins reduzieren. Die Dynamik beruht auf weniger sichtbaren Mechanismen: die Blockade der Zweiterwerber, die verstärkte Bankenfilterung, ausgeprägte geografische Unterschiede und ein sich verschärfender regulatorischer Rahmen für Vermieter. Diese Zusammenhänge zu verstehen, ermöglicht es, Kauf- oder Investitionsentscheidungen besser zu treffen als solche, die nur auf makroökonomischen Indikatoren basieren.