Bei der Vermietung gehört der Austausch defekter Glühbirnen zur laufenden Wartung, die vom Mieter zu tragen ist. Die Verwirrung tritt beim Auszug auf: Muss man neue Glühbirnen kaufen, um sie in jede Fassung zu lassen, oder kann man die bezahlten mitnehmen? Die Antwort hängt weniger von einem genauen Gesetzestext ab als von dem, was im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll steht.
Glühbirne, Fassung und Leuchte: drei unterschiedliche rechtliche Status
Die Unterscheidung zwischen diesen drei Elementen bestimmt alles Weitere. Eine an der Wand oder Decke befestigte Leuchte (Wandlampe, Deckenleuchte, Einbauleuchte) gehört zur Wohnung. Sie muss beim Auszug an Ort und Stelle bleiben, es sei denn, es liegt eine schriftliche Vereinbarung des Vermieters vor.
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Die Fassung, die mit dem Stromkreis verbunden ist, gehört ebenfalls zur Wohnung. Sie kann nicht demontiert werden.
Die Glühbirne hingegen ist ein Verbrauchsmaterial. Mehrere rechtliche Quellen klassifizieren sie in die gleiche Kategorie wie einen Wasserhahn-Dichtungsring oder einen Dunstabzugfilter: ein Abnutzungselement, das der Mieter während der Mietzeit ersetzt, aber nicht den Status eines dauerhaften Geräts hat. Die Frage, ob man Glühbirnen beim Auszug aus einer Mietwohnung lassen muss, beruht also auf dieser Grenze zwischen Verbrauchsmaterial und Ausstattung.
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Konkret gilt: Wenn die Wohnung mit funktionierenden Glühbirnen vermietet wurde, die im Übergabeprotokoll erwähnt sind, muss der Mieter funktionierende Glühbirnen zurückgeben. Wenn nichts erwähnt wird, ist der Handlungsspielraum größer.
Was der Mietvertrag und das Dekret von 1987 tatsächlich vom Mieter verlangen
Das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 listet die Instandhaltungsarbeiten auf, die vom Mieter zu tragen sind. Es erwähnt die laufende Wartung der Ausstattung der Wohnung, was den Austausch von Glühbirnen während der Mietdauer einschließt. Der Text sagt nichts über die Verpflichtung, beim Auszug neue Glühbirnen zu hinterlassen.
Der Mietvertrag kann weiter gehen. Einige Verträge enthalten eine Klausel, die verlangt, die Wohnung mit allen funktionierenden Glühbirnen zurückzugeben. Diese Bestimmung, falls vorhanden, hat Vorrang vor der allgemeinen Nutzung. Es ist ratsam, diese Klausel vor dem Übergabeprotokoll zu überprüfen, um Überraschungen zu vermeiden.
In Abwesenheit einer spezifischen Klausel gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, beim Auszug neue Glühbirnen zu kaufen. Der Mieter muss die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der dem Übergabeprotokoll entspricht, abzüglich normaler Abnutzung. Eine Glühbirne, die nach mehreren Jahren Nutzung durchgebrannt ist, fällt unter Abnutzung, nicht unter Verschlechterung.
Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug: der wahre Hebel gegen Streitigkeiten
Der Streit entsteht nicht durch die Glühbirne selbst, sondern durch die Differenz zwischen dem Übergabeprotokoll bei Einzug und dem bei Auszug. Wenn im Übergabeprotokoll bei Einzug “alle funktionierenden Glühbirnen” erwähnt sind und beim Auszug mehrere Fassungen leer sind, kann der Vermieter einen Betrag von der Kaution einbehalten, um die Wohnung wieder in Ordnung zu bringen.
Was zu überprüfen und zu dokumentieren ist
- Das Übergabeprotokoll bei Einzug Zimmer für Zimmer durchlesen, um jeden erwähnten Lichtpunkt zu identifizieren, mit dem Typ der Glühbirne, falls angegeben
- Jede Leuchte am Tag des Auszugs fotografieren, mit dem Datum, das auf dem Bild sichtbar ist (oder einem automatischen Zeitstempel), um zu beweisen, dass die Beleuchtung funktioniert
- Im Mietvertrag überprüfen, ob es eine spezifische Klausel zur Rückgabe von Glühbirnen oder Beleuchtungseinrichtungen gibt
- Die Rechnungen für die während der Mietzeit ausgetauschten Glühbirnen aufbewahren, insbesondere für teure Modelle (spezifische LEDs, dekorative Glühbirnen)
Diese Dokumente stellen einen Beweis im Falle von Unstimmigkeiten dar. Das Übergabeprotokoll bei Auszug vergleicht den aktuellen Zustand mit dem bei Einzug: Ohne Erwähnung von Glühbirnen beim Einzug wird es dem Vermieter schwerfallen, einen Abzug zu rechtfertigen.
Die Falle des unvollständigen Übergabeprotokolls bei Einzug
Ein Übergabeprotokoll bei Einzug, das die Glühbirnen nicht erwähnt, spielt dem Mieter in die Hände. Das Prinzip ist einfach: Was beim Einzug nicht vermerkt ist, wird als in gutem Zustand vermutet. Wenn jedoch die Wohnung mit leeren Fassungen zurückgegeben wird, obwohl beim Einzug Glühbirnen erwähnt wurden, hat der Vermieter ein starkes Argument.
Das tatsächliche Risiko konzentriert sich auf Wohnungen, die mit einem oder mehreren Räumen ohne funktionierende Beleuchtung zurückgegeben werden. Der Vermieter kann die Situation dann als Mangel an laufender Wartung qualifizieren, selbst ohne ausdrückliche Klausel im Mietvertrag.
Teure LED-Glühbirnen: Mitnehmen oder lassen?
Ein Mieter, der einfache Glühbirnen durch leistungsstarke LEDs ersetzt hat, steht vor einer wirtschaftlichen Entscheidung. Diese Glühbirnen, die manchmal mehrere Euro pro Stück kosten, stellen eine persönliche Investition dar.
Die Regel bleibt im Einklang mit dem Status des Verbrauchsmaterials. Wenn der Mieter eine Glühbirne mit Glühfaden durch eine LED ersetzt hat, kann er die LED mitnehmen und eine gleichwertige Glühbirne wie die Originale zurückgeben, vorausgesetzt, die Fassung ist mit einer funktionierenden Glühbirne ausgestattet (wenn dies im Übergabeprotokoll bei Einzug erwähnt wurde).
Eine minderwertige Glühbirne in jede betroffene Fassung zurückzugeben, kostet nur ein paar Euro und beseitigt jeden Grund für einen Abzug von der Kaution. Besser zwei Euro für eine Glühbirne als ein Streit über die Kaution.
Verkauf der Wohnung: eine andere Logik als die Vermietung
Im Falle eines Verkaufs ändert sich die Situation. Befestigte Leuchten (Wandlampen, Deckenleuchten, Einbauleuchten) gelten als Immobilien im rechtlichen Sinne. Sie bleiben in der Wohnung, es sei denn, im Kaufvertrag ist etwas anderes vermerkt. Die Glühbirnen, die sich darin befinden, folgen der Leuchte.
Ein Verkäufer, der seine Leuchten ohne vorherige Ankündigung abmontiert, sieht sich einer Anfechtung durch den Käufer ausgesetzt. Für die Vermietung gilt diese Logik nicht für die Glühbirnen allein, die ihren Status als Verbrauchsmaterial behalten.
Die Frage der Glühbirnen beim Auszug aus einer Mietwohnung wird fast immer im Vorfeld geklärt. Ein Mieter, der seinen Mietvertrag erneut durchliest, mit dem Übergabeprotokoll bei Einzug vergleicht und jeden Lichtpunkt am Tag des Auszugs fotografiert, schützt sich vor ungerechtfertigten Abzügen. Die Kosten für einige Ersatzglühbirnen sind im Vergleich zu den Kosten eines Streits über die Kaution lächerlich gering.