Bereits vor dem Besuch einer Immobilie hat die Bank eine klare Vorstellung davon, was sie bereit ist zu finanzieren. Die Immobilienfinanzierung basiert auf einem Bewertungsraster, das jede Institution auf Ihr Dossier anwendet. Diese Kriterien zu verstehen, ermöglicht es, ein solides Dossier vorzubereiten und Ablehnungen zu vermeiden, die ein Kaufprojekt verzögern.
Die HCSF-Ausnahmegenehmigung, ein unbekannter Hebel zur Erlangung eines Immobilienkredits
Die Wettbewerber listen oft die gleichen Regeln auf: Verschuldungsquote, Eigenkapital, berufliche Stabilität. Ein Punkt wird jedoch in den allgemeinen Ratgebern selten erklärt: die Ausnahmegenehmigung, über die die Banken verfügen.
Seit der Entscheidung D-HCSF-2021-7 müssen die Banken einen maximalen Anstrengungsgrad von 35 % inklusive Versicherung und eine Kreditlaufzeit von maximal 25 Jahren einhalten (27 Jahre in bestimmten Fällen: Neubau, Bau, Altbau mit umfangreichen Arbeiten). Diese Normen gelten auch 2026.
Die Feinheit besteht darin, dass die Banken von diesen Obergrenzen für 20 % ihrer vierteljährlichen Neugeschäfte abweichen können. Konkret bedeutet das, wenn Ihre Verschuldungsquote leicht über 35 % liegt, Ihr verbleibendes Einkommen jedoch komfortabel ist, kann Ihr Dossier in diesen Ausnahmebereich fallen. Ein Paar mit hohen Einkommen oder bestehendem Vermögen hat bessere Chancen, davon zu profitieren.
Warum ist dieses Detail so wichtig? Weil eine Ablehnung allein aufgrund der Verschuldungsquote nicht immer endgültig ist. Mehrere Banken anzusprechen, erhöht die Wahrscheinlichkeit, auf eine Institution zu stoßen, die ihre vierteljährliche Ausnahmegenehmigung noch nicht ausgeschöpft hat. Durch die Untersuchung der Kreditkriterien bei Pluriel Immobilier können Sie die tatsächlichen Spielräume je nach Ihrem Profil besser einschätzen.
Verschuldungsquote und verbleibendes Einkommen: zwei ergänzende Berechnungen
Haben Sie schon bemerkt, dass zwei Haushalte mit demselben Gehalt nicht unbedingt den gleichen Kreditbetrag erhalten? Der Grund liegt im Unterschied zwischen Verschuldungsquote und verbleibendem Einkommen.
Die Verschuldungsquote misst den Anteil Ihres Nettoeinkommens, der für die Rückzahlung aller Ihrer Kredite verwendet wird. Die Regel von 35 % legt die Obergrenze fest. Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 3.000 Euro darf die Gesamtrate Ihrer Kredite 1.050 Euro nicht überschreiten.
Das verbleibende Einkommen hingegen stellt den Betrag dar, der nach Zahlung aller festen Ausgaben übrig bleibt. Zwei Kreditnehmer mit einer Verschuldungsquote von 34 % haben nicht dasselbe verbleibende Einkommen, wenn einer 2.500 Euro und der andere 6.000 Euro verdient. Die Bank betrachtet beide Indikatoren zusammen.
Für einen Haushalt mit bescheidenem Einkommen kann das verbleibende Einkommen manchmal schwerer wiegen als die Brutto-Verschuldungsquote. Umgekehrt kann ein hohes Einkommen mit einer Verschuldungsquote von 36 % dank der oben genannten Ausnahmegenehmigung durchkommen, gerade weil das verbleibende Einkommen sehr komfortabel bleibt.
Bankdossier: Was die Bank über die Einkünfte hinaus betrachtet
Die berufliche Stabilität und das Einkommensniveau bilden die Grundlage des Dossiers. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder der Status eines Beamten gibt Sicherheit. Selbstständige müssen in der Regel mehrere Jahre von Jahresabschlüssen vorlegen, um die Regelmäßigkeit ihrer Einkünfte nachzuweisen.
Die Bank prüft dann drei konkrete Elemente, die eine Entscheidung beeinflussen können:
- Die Kontoführung in den letzten drei bis sechs Monaten: Häufige Überziehungen, Rückbuchungen oder Online-Glücksspielausgaben signalisieren ein Risiko. Ein gut geführtes Konto, selbst mit durchschnittlichem Einkommen, sendet ein positives Signal.
- Das Eigenkapital, das mindestens die Nebenkosten (Notarkosten, Kreditgebergarantie) abdeckt. Ein Eigenkapital von mindestens 10 % des Kaufpreises wird von den meisten Institutionen erwartet.
- Die Gesamtkohärenz des Projekts: der Preis der Immobilie im Vergleich zum lokalen Markt, die Fähigkeit, eine mögliche Erhöhung der Kosten (Wohneigentum, Grundsteuer) zu absorbieren, und die Art der Immobilie (Hauptwohnsitz, Mietinvestition).
Ein oft übersehenes Detail: Laufende Verbraucherkredite reduzieren direkt Ihre Kreditfähigkeit. Ein kleiner Kredit vor der Einreichung eines Dossiers abzuzahlen, kann mehrere zehntausend Euro an Kapazität freisetzen über die Laufzeit des Immobilienkredits.
Restschuldversicherung und Kreditlaufzeit: zwei Anpassungsvariablen
Die Restschuldversicherung ist in die Berechnung des Anstrengungsgrades von 35 % integriert. Ihre Kosten variieren stark je nach Alter, Gesundheitszustand und gewähltem Deckungsgrad. Seit dem Gesetz Lemoine ist es möglich, die Restschuldversicherung jederzeit zu wechseln, was es ermöglicht, die Gesamtkosten des Kredits nach der Unterzeichnung zu senken.
Die Laufzeit des Kredits stellt den anderen Hebel dar. Eine Verlängerung der Laufzeit reduziert die monatliche Rate, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Die Grenze bleibt bei 25 Jahren (27 Jahre mit Stundung für Neubauten oder umfangreiche Arbeiten). Ein Kreditnehmer, der zwischen 20 und 25 Jahren schwankt, sollte die Gesamtkosten in Zinsen mit dem monatlichen Gewinn an verbleibendem Einkommen vergleichen.
Hier sind die Dokumente, die die meisten Banken zur Bearbeitung eines Dossiers anfordern:
- Personalausweis und Wohnsitznachweis
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen (oder Jahresabschlüsse für Selbstständige)
- Die letzten zwei Steuerbescheide
- Bankauszüge der letzten drei bis sechs Monate
- Kaufvertrag oder Reservierungsvertrag der betreffenden Immobilie
Diese Unterlagen im Voraus vorzubereiten, beschleunigt die Bearbeitung des Dossiers. Ein vollständiges Dossier bereits beim ersten Versand vermeidet die Hin- und Herbewegungen, die Zeit kosten, insbesondere wenn ein Kaufvertrag ein Fristdatum für die Finanzierung festlegt.
Das Kriterium, das ein akzeptiertes Dossier von einem abgelehnten unterscheidet, sind nicht immer die Einkünfte. Oft ist es die Kohärenz zwischen dem beantragten Betrag, der finanziellen Verwaltung, die auf den Auszügen sichtbar ist, und der tatsächlichen Fähigkeit, die Raten ohne Spannungen zu tragen. Diese drei Punkte zu pflegen, verschafft einen konkreten Vorteil gegenüber dem Kreditanalysten, der Ihre Anfrage prüft.
